房地产的救赎，从碧桂园开始

2023-08-11 20:49:57 来源 : 格隆汇

近期，碧桂园的危机引发了市场的高度关注。在房地产行业饱受挑战的背景下，这家曾经的佼佼者如今也不得不面对困境。

然而从时间节点来看，行业实际上已经迈过至暗时刻，正迎来曙光，碧桂园此时突如其来的这场危机也颇为让人遗憾。

那么究竟发生了什么，又该如何看待？

(相关资料图)

1·市场低迷，短期流动性困境理应有解

近几年来，中国房地产市场经历了持续的低迷，在疫情、宏观经济下行、政策调控等一系列因素影响下，整个行业陷入困顿。

特别是自2021年下半年以来，多家房企销售下滑、回款走弱、融资困难，现金流压力持续加大，甚至出现了实质性违约，一系列为人们耳熟能详的头部房企的暴雷更是牵动市场神经。

如今，这场俄罗斯轮盘的赌注似乎转到了此前一直安然无恙的碧桂园手上。

市场负面传闻接连不断，股价更是遭遇重挫。

(来源：富途行情)

不过随着碧桂园的一纸公告，此前聒噪的声音有了更加理性的对照，次日，碧桂园在港股市场就呈现了探底回升之势。

实际上，能够适时交出这份公告也正体现了碧桂园在当前复杂局面下务实、积极的应对态度。

在面对此次流动性危机问题上，碧桂园解释指出，受近期销售额与再融资环境持续恶化的影响，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性的流动压力。

公告在展现碧桂园自身面临的经营压力同时，也侧面揭示了中国房地产行业整体面临的挑战。

公告中指出，房地产企业遭遇的困境是多重不利因素叠加的结果，包括销售下行、公开市场融资困难等。

这一点也反映了行业销售数据以及房企的业绩表现上。

销售数据方面，据此前中指研究院数据显示，今年前七月，TOP100房企销售总额为39944.0亿元，同比下降4.6%。其中，7月份单月销售额同比下降34.1%，环比下降33.8%。

从公告不难看到作为行业龙头的碧桂园其表现更逊色于行业整体情况。前7月，碧桂园实现权益销售金额1408亿元，同比下降35%，较2021年下降61%；7月单月实现权益销售金额121亿元，连续第四个月环比下降，同比下降60%，较2021年下降78%。

业绩层面来看，碧桂园公告中预计其上半年净亏损金额为450亿元至550亿元。而从截至目前房企发布的中报业绩预告来看，多数房企也呈现"预亏"状态，其中一众国有房企的预亏更是受到市场关注，这也足见当下整个房地产行业面临的巨大压力所在。

来源：wind、中房网

在碧桂园的公告中管理层对经营情况也给予了坦诚的反思。其承认对市场变化的判断不足，并未能做出更及时、更有力的应对措施，如对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力等。

公告中亦提到对于中国经济前景的信心，以及房地产行业经历深刻调整后将会走向健康发展的预期，表明了公司当下对未来行业发展的乐观态度。

实际上，随着此前国家高层重磅发声，支持房地产稳健发展的政策信号不断释放积极预期，整个房地产市场的复苏已经颇为引人期待。在这种情况下，有理由审慎看待当下碧桂园遭遇的困境。作为房地产行业的重要一员，碧桂园此时的危机理应有解。

2·碧桂园的自救之路：保交付、保信用下的后手棋

困难并不代表绝望。在危机的背后，碧桂园正展现出自救的决心。

公司在内幕消息公告中表态将全力以赴，保障交付、积极化解流动性压力、保障经营有序开展。这种积极态度和实际行动，实际上也正是此前一众遭遇危机企业自救的缩影，只不过此时此刻，碧桂园或有着其独特之处。

一方面，行业的转向已经实质到来，房地产局面向好只是时间问题，政策落地释放的积极效应相信很快也将在经营层面得到体现。

另一方面，作为龙头房企，其经营表现如何不仅影响着自身的发展，更会波及整个行业的信心与走向。尤其是在当下风声鹤唳的楼市环境下，其俨然已经成了市场信心的风向标，此时真若倒下其所引发的连锁反应以及带给市场的悲观效应简直不敢想象。

因此，当下时刻，碧桂园所展现的自救之路，不仅仅是为了自身生存和发展，更是对整个市场的一次积极号召。

实际上，碧桂园应对危机的后手仍然充足。

一方面，公司拥有丰厚的优质资产储备。

作为国内房地产行业的领军企业，碧桂园多年来通过持续的投资和发展，积累了丰富的优质资产储备。这包括土地储备、已建项目和商业物业等。在当前困难时期，公司可以通过甩卖部分资产来变现，实现瘦身，从而筹集资金以度过难关。公司所具备的丰富的土地储备也意味着公司可以在未来的复苏时期，迅速恢复项目开发，保持市场竞争力。这种资产储备为公司提供了稳固的后盾，使其在困境中保持一定的灵活性和回旋余地。

在公告中，碧桂园亦表示将竭尽全力保障公司现金流安全，以最小代价，最大价值为目标，加快销售回款和应收债权回收，积极拓展融资，努力盘活大宗及难去化商业类沉淀资产。

另一方面，保交楼、保信用的策略下稳固市场信心。

在房企的自救中，保交付和保信用尤为关键，其不仅仅是企业的责任，更是楼市的安全底线，关乎购房者、债权人、投资人的权益。因此，这也是碧桂园在此次公告中高度强调的一点。实际上，过去碧桂园一直以来在这些方面表现出色。

从保交楼情况来看，公告显示，2022年及2023年上半年，碧桂园分别交付房屋近70万套和27.8万套，2023全年预计总交付近70万套房屋。

而在保信用方面，从公告也能看到，公司一方面积极寻求融资，另一方面也得到董事会主席和控股股东的大力支持。其中董事会主席兼控股股东杨惠妍女士通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等多种方式，其已经累计为公司提供了约386亿港元的资金支持，其中无息无抵押借款就达到约66亿港元。真金白银之下这一系列举措不仅为碧桂园提供了必要的资金流动，亦体现了管理层对公司走出困境的信心。

面对当前市场的不确定性，碧桂园将精力和资源集中在已有项目的交付和运营上同时全力偿还融资本息。这一策略有助于降低公司的风险暴露，也体现了公司对客户、债权人、投资者的责任和承诺，有助于维护信任和公司声誉，为未来的市场复苏奠定基础。

实际上碧桂园在过去的经营中展现出了稳健、务实的特点，这也为其在危机时期实现自救提供了底气。其通过合理的风险控制、资金运作，长期保持着稳健的财务状况。尽管如今短期遭遇了困境，但这种稳健的经营理念相信将使得公司在面对困难时能够更好地应对，减少了风险的传导和扩大。过去的经验为公司提供了应对方向，使其能够更有信心地采取相应的措施。

3· 房地产不是"罗刹海市"，期待行业新的周期

近年来一系列房地产企业爆发危机的消息，不可避免地给整个行业蒙上了一层沉重的阴云，同时也让碧桂园这次面临危机时引发了市场的警觉。

必须承认，作为这个行业的佼佼者，碧桂园既是龙头企业，更是市场的风向标。其在当前危机中的表现成为了大家对房地产市场乃至整个中国经济未来发展的重要参照。

回顾中国经济的发展历程，不难发现房地产行业始终扮演着举足轻重的角色。其被喻为经济的"定海神针"，整个产业不仅直接涉及市场需求、就业机会和基础设施建设等方方面面，还在很大程度上影响着国家的经济稳定。在政府的调控下，如今整个行业正在朝着更加健康、可持续的方向稳步前进。

短期内尽管市场仍然承受着重大的挑战，但危机常常伴随着机遇，逆境也常常催生创新。政府政策的引导和市场需求的演变，将为房地产市场的转型升级创造空间。这个时候，那些自救和积极调整的优质企业，将成为引领行业走向复苏的重要力量。

房地产行业的未来不可预知，但可以确定的是，中国经济的持续发展少不了房地产的支持。在这个过程中，以碧桂园为代表的房企正在继续演绎自救之路，不妨对房地产的救赎多一点信心，期待行业全新的发展周期到来。

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