温州人的住房,将迎来重大变局! 当前关注

2023-06-17 19:55:46     来源 : 楼市IN温州

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

温州楼市,又迎来重大变化!


(相关资料图)

日前,中国土地市场网发布了2023年度温州市区第二批拟出让住宅用地清单,拟出让住宅用地清单共计13宗,共约774亩。

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如今市场这么低迷,这些地块能卖得出去吗?

其实,这批地块比起往年,有一个非常大的变化——容积率大大降低!

低密度住宅

在这13宗地块中,8宗地块容积率在2.0以下,其中6宗地块容积率仅1.1-1.2,这在山多地少、土地集约利用的温州,非常少见。

这些低容积率地块,分布在灰桥、七都岛、瓯海中心区、梧田、蒲州、瑶溪、龙湾中心区、瓯江口等地,涉及4个市辖区,涵盖老城区、新区。

除了上述地块,去年,市区部分地块取消了住宅建筑限低要求,反而限高。

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随着住宅产品更多样化,去年至今市区成功出让了出让6宗类似的低密度地块,分别位于七都岛、瑶溪、瓯江口。

如今,七都岛还有一宗超百亩、容积率仅1.05的低密度住宅地块正在挂牌,将于下月出让。

持续供应低密度住宅地块的七都岛

虽然这些低容积率地块做不了真正意义上的别墅,但打造联排、叠墅等产品没问题。

早在2019年,我们就呼吁温州降低住宅地块容积率、打造更多低密度产品。

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现在,终于接近实现了一部分。

接下来,低密度住宅,是否会成为温州楼市的主流产品?目前下结论还太早。但是,低密度住宅占比增加,将成为趋势。

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向来以高层住宅为主的温州,为什么现在增加了这么多低密度住宅地块的供应?

主要原因在于,楼市转向了

去年以来,除极个别地段较好的地块外,温州的土地市场尤为冷淡,基本以底价成交,甚至不少还是由地方国企托底。

但是,像七都岛、瓯江口部分低密度住宅地块,却引发多家房企争夺

显然,低密度住宅地块,比普通的高层住宅地块,相对好出让一些

“物以稀为贵”的别墅区

首先,温州低密度住宅产品少,尤其是市区更少,属于稀缺事物,存在一定的需求

其次,低密度住宅总建筑面积小、建设成本低,大大降低了地块总价,能以更低的门槛吸引更多企业前来投资

当楼市持续低迷、住宅地块难以出让的情况下,温州迅速调低了地块容积率,以加速土地出让,更好地维持城市建设、运营。

同时,在全国人口总量见顶、出生率下降的背景之下,结合温州人口增量有限、城市框架持续拉伸、住宅总量大增、核心城区人口密度过高等现实情况,降低容积率、空置高度与总建筑面积,也顺应了城市发展新形势

高楼、洋房、别墅融合

可见,在利益最大化的前提下,产品的变化往往伴随着楼市、经济、发展形势的变化。

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那么,这些低密度住宅,会受温州人欢迎吗?

对于不少温州中年人来讲,他们依旧怀念小时候的庭院生活,全新的低密度产品是他们的理想居所。

住腻了高层住宅的市民,若有条件,也希望能买一套低密度产品,尤其是“有天有地有花园”的联排产品,让生活更多样化,也有更大的自由发挥空间。

还有市民认为,长期来看,高层住宅的电梯等设备易老化,再加上不可避免的“公地悲剧”,很大概率会沦为“贫民窟”。相比较之下,低密度住宅更能穿越周期。

看来,这些低密度住宅,在温州还是有市场的。当然,它们更多面向改善型、高端客户群体

个性化十足的别墅

但是,这些低密度地块,是否都能受市民欢迎,还是要打上一个问号。

比如,在这批地块中,有的靠近工业区、高速公路等,与其低密度人居氛围不符,很难受到追求人居品质的改善型购房群体青睐。

同时,个别地块靠近商业中心、商务区,建设低密度产品,在城市形象、人居氛围方面,也不太协调。

当然,就算这些地块容积率低,也未必打造联排、叠墅等洋房产品,有可能还是多层、小高层

就市区现有少量洋房来讲,比如宸央,产品力不够,哪怕地段再好,也很难受到高端客群欢迎,如今交付一年了还有多套房源未售出。

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宸央的洋房

因此,这些低密度住宅,能否受购房者欢迎,还要看具体地段、周边环境、项目设计、产品力等一系列因素,而非降低容积率就是灵丹妙药。

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不管怎么说,降低容积率、限制住宅建筑高度、打造更多低密度产品,对温州楼市、城市建设,都是一件好事

低密度产品

在“密不透风”的“水泥森林”中,适当穿插一些低密度建筑作为缓冲,让城市内部多留出一些视线空间,疏密有致,也让城市天际线高低起伏、有层次感。

在瓯江之中的七都岛、水网密布的三垟湿地旁(黄屿、南湖)、山地开发的林里、群山环绕的三溪片、两山夹合塘河贯穿的仙岩—丽岙、净空区下的龙湾中心区与瓯江口、海岛洞头,也应更多布局低密度产品,与山水环境相适宜。

这样的温州,将变得更宜居,与多数城市的遍地高层住宅产生差异。

放眼全球,低密度住宅才是主流,高层建筑一般都是商务楼、星级酒店等,高层住宅一般不多,像中国这样大面积建设高层住宅的反而是少数。

眼前的低密度、远处的高楼林立

不过,想要真正打造出高品质的低密度产品,仍需要专业开发商来设计、操盘,融入更多领先的人居理念、深厚的文化底蕴、优良的物业服务,才能受到高端购房者的欢迎

若是由非专业公司集资兴建,不仅项目品质可能难以确保,甚至整个项目都可能留下隐患。

当然,在土地竞拍市场,价高者得,更何况这种市场下有人愿意投资就不错了。

那么,购房者要对此加以辨别。

被高楼夹击的洋房

同时,随着低密度产品的增加,分流了改善型、高端客群,将在二手房市场上对“老旧大”、大户型安置房、“高低配”小区里的洋房、远郊低密度产品造成冲击。

比如,中央绿轴、上陡门那些超60000元/㎡甚至破70000元/㎡的二手洋房,这样的“天价”可能就难以维持了。

“高低配”小区

只要低密度,就能卖高价。这种不正常的现状,今后或将被打破。

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