下一波市场行情,藏在6月的土拍大戏里?-环球快播报
这是严肃君的第604篇推送
不只北京,最近全国重点城市的土地市场,都很热闹,看看大家用的新闻标题吧
成都四宗地总成交价24.34亿 高新地块熔断成交地头蛇不敌过江龙,南京三宗爆款地块,被福建房企包圆了88家房企抢夺一块地!为何厦门土拍如此火热?
(资料图片)
继42家摇号昌平朱辛庄,17家围猎丰台青塔村后,北京也进入了密集拍地期。
截至目前,6月份已有17宗宅地提上日程,包括海淀四季青、亦庄X47R1、朝阳奶西、丰台新宫等多宗备受关注地块。
1.北京乃至全国的这一波的土地热,其实不难理解。
从房企角度看,新的一年,就有新的消费计划。尤其是对于还有余钱的国央企和少数民企来说,上半年早拿地,下半年才能早开盘,计入当年业绩。
在北京,有些企业如果再不拿地,就没多少货值可售了。
从土地供应来看,供应数量变少,供应质量变高,是整体趋势。
统计显示,2023年前4月,土地成交规模同比下降31%,创下2010年以来全国土地交易规模的新低。
毕竟这两年房地产行业不景气,新房不好卖是事实,之前集中供地模式行不通了,分散开,慢慢上,才能避免土地贬值。
北京首批次供应的23宗宅地,本来说3-5月能陆续上架,目前来看,甚至主力供应期延后到了6月份。
更关键的是,为了激活市场,一二线城市扎扎实实拿出了一些好地块。
比如北京之前出让的昌平朱辛庄两地块,即将开拍的海淀四季青地块,都是未来房子不愁卖,“确定性”信号强的好标的,自然能够吸引一大波房企。
2.北京6月份17宗待拍宅地里,最值得期待,当然首先是海淀四季青地块。核心价值点三个:海淀西山+紧邻五环+容积率1.05。
西山别墅区,素有“皇家板块”的美誉,首先就是不可再造的自然景观,往大了说,“三山五园”。往小了看,地块一公里内光高尔夫球场就能建两个,高贵值拉满。
地块附近多是2000年-2010年间的成熟别墅项目,包括御墅临枫、四季香山、西山美墅馆、香山艺墅等,周边日常生活配套完善。
五环外的环线属性,决定了通勤的便利。驾车10-20分钟可达世纪金源、中关村,五棵松三大商圈,半小时即可达西二旗,去西城金融街片区也仅需40分钟左右。
而海淀,则意味着教育的高地。
小学主要有海淀教师进修学校附属实验小学、海淀第四实验小学,在民间整理的海淀小学排名中,都属于二流二类。中学有北京市师达学校(优质民办一流学校),北京市清华育才实验学校等。
另外,还有北京凯文学校、北京市海淀区康福外国语学校等国际学校。
最最重要的是,容积率只有1.05,别说海淀,整个北京近年来都是少见,妥妥拿捏豪宅配置。
当时颐和金茂府,香山壹号院容积率都是1.5,做的都是200平左右的四居五居。1.05容积率的话,不做别墅实在说不过去了。
但也要注意的是,限高12米,最多也就是4层,层高压力比较大,再加上地块建面11万平,拢共也就能做几百套房子,还分成了两个小区,尤其是较小的004地块,可能会没有足够的空间做好园林。
3.如果说海淀四季青地块,是上限够高,那么亦庄X47R1地块,则是确定性够大。
这个确定性,首先来自于价格倒挂。
其实对于这宗紧邻中海京叁號院的年度神地,早在出让之前,投拓圈及媒体已经猜了好几拨销售指导价,从8.5万/平到10万+不等。
但最终确定的是一个“白菜价”---期房7.7万/平,现房7.9万/平。
要知道,亦庄是过去三年北京楼市表现最好的板块之一,尤其河西区二手房价格涨幅在30%左右,金茂系社区已有挂牌超10万的房源。
目前尚在售的中海京叁號院,河西5年来唯一纯商品房,唯一纯改善新盘,均价7万/平左右。
确定性还来自于,亦庄经济的向上发展,河西区配套的日益完善。
2022年经开区全年GDP达2800亿,仅次于东西海朝,工业总产值也达到全市占比22.2%,无疑是北京经济增长的新一极。
而人大附中招生,龙湖天街开业,亦庄T1线开通,使得整个河西区地段价值大幅提升。
另外,据说X47地块最开始容积率是3,这次调成2.3,甚至低于中海京叁號院的2.5,地块规划条件友好度UP。
4.最后聊一下朝阳奶西。
同样都是依靠地缘优势,瞄准望京外溢客群,奶西村的供地节奏、产品定位以及最终的市场去化速度,都远远好于崔各庄片区。
截至目前,已入市的望京樾,中建宸园都是首开售罄,尾盘在售的状态,接棒的金隅望京云尚已完成前期宣传,就等着取证卖房了。
这其中,望京樾与金隅望京云尚,都是容积率2.2,销售指导价8.5万/平,主打改善产品。
而中建宸园,和即将入市的315-1地块,都是容积率1.4,目标指向总价预算更高的豪宅和别墅玩家。
值得一提的是,中建宸园当年销售指导价8.9万/平,而新地块期房价格虽然也是8.9万/平,但现房价格提到了9.1万/平。
也算是,暗戳戳的涨价了。
互动时刻:
篇幅所限,即将于6月出让的17宗宅地,严肃君暂时就分析到这里,你还对哪块地感兴趣,欢迎在评论区留言讨论~
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